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新京报:关键是怎样才能让房价降下来
2006-04-10 10:16:34  口才,演讲,演讲与口才培训--中国口才网  出处:新京报
    房价不断上涨,普通民众普遍感叹买不起房子。于是,相关部门不断出台各种措施,从系统的宏观调控措施,到不同的官员表态,应有尽有。比如,国土资源部官员就表示,将更为准确地界定别墅的范围,并禁止这方面的用地。(中央电视台《经济信息联播》)

    其实,就在几天前,北京市已经公布了今年的土地供应计划,据此,今年将限制高档住宅商品房土地供应,禁止高档别墅用地。这类措施或许可以节约土地资源,但它们不大可能抑制房价上涨。相反,这些措施可能使房价更快上涨。

  在房屋买卖中,影响需求的主要因素是利率、土地供应量、房屋供应量等变量,及人们对于这些变量的预期。假如人们确信,土地供应正在减少,那他就会相信,房屋价格将会继续上涨,此时,如果利率维持在较低水平,他就会作出入市购买的决策,从而形成对房屋的新需求。而开发商预期到消费者的这种反应,自然会抬高房屋价格。

  因此,抑制房屋价格,就政府所能利用的经济政策而言,主要不外两条:第一,提高消费贷款利率,增加购买成本,抑制人们的购买热情;第二,增加土地供应量,让人们形成房屋供应将会大于需求的预期,这同样会抑制人们的购买冲动。购买意向萎缩,开发商心中发虚,自然会降低报价。

  为应对房屋价格持续上涨,与土地供应有关的各项政策,大多是缩减土地供应,或者提高了获得土地的门槛,提高土地转让成本。

  比如,2005年,北京市住宅商品房用地实际供应量为627公顷、商服用地428公顷,两者供应量大大低于原计划,只完成了计划的35.8%和77.8%,而新公布的2006年的供地计划,住宅土地计划供应量比2005年又有所下降。这种局面推动土地价格急剧上涨。土地缩减导致住宅供应量下降。2005年全年,北京市商品住宅新开工面积1983.2万平方米,同比下降10.1%。预期到供应将会减少,消费者自然会积极入市,从而推动房屋价格上涨。因此,从去年下半年开始,房地产市场宏观调控的雷声犹在耳边回响,而北京市房价已经开始不断上涨,仅今年1、2月份,就增长了17.5%.广州的情况大体类似。

  于是,有关部门和专家又开始把矛头指向高档住房和别墅,认为这些单价较高的房屋供应量过大,拉高了房屋总体平均价格。因此,这两年来,政府连续采取严厉措施。专家们分析说,严控高档房土地供应,不管是从算术平均还是加权平均来计算,都将有利于拉低房价。

  但是,要使这一政策发挥效力,要有一个前提:中低档住宅用地供应量显著增加,并弥补高档住宅用地缩减的缺口,从而保持住宅土地供应总量增加。否则,高档住宅供地减少,必然产生两个效应:第一,推动高档住宅价格更快上涨,因为这个细分市场的供给将会减少;第二,同时,这一市场上消费者的购买力得不到有效释放,将会转向中低档住宅市场,从而推动中低档房屋价格上涨。尤其是,大量投机性资本似乎主要集中于高档项目与中档项目交界的地方,买主很快可以将目光下移。于是,为了解决中低收入群体住房问题的政策,到头来,反而让他们所要买的房屋可能被比他们收入更高的群体抢走,至少使其价格涨得更离谱。

    因此,决策部门在做自己的推理的时候,要更加清楚和相信市场自身的逻辑。面对目前房屋价格仍然非理性上涨的局面,一个有利的选择是,保持高档住宅土地供应量不变,同时大幅度增加中低档住宅用地供应量,尤其是在城区增加经济适用房的供应量。这样,各个层面的需求都将得到有效释放,至少各类消费者都将形成土地供应、房屋供给充裕的预期,这种预期将会减缓人们的购买冲动,从而诱导房屋价格回归到理性轨道。目前抑制土地供应量,不管是哪类住宅用地的土地供应量,都会推动整体房屋价格上涨。

  □秋风(北京学者)

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 发布人:冰雹
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